是泡沫總會(huì)破滅，非要在樓市重蹈股市的覆轍嗎？

PARADISEBIRD

網(wǎng)上一個(gè)段子形象地說明了套利模式：

我和我老婆現(xiàn)在在北京只有一套房子，我可以把房子只寫在我老婆一人名下，然后和我老婆假離婚。

現(xiàn)在這套房子值700萬，我讓她把房子1000萬賣給我，我首付她300萬，貸款700萬。

這樣，我們繼續(xù)住著房子，手里多了700萬，用這700萬投資（包括投資到我公司）的利益，剛好可以用來還貸。如果房價(jià)大跌，我就不還貸款了讓銀行把房子拿走。

這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了；如果房價(jià)繼續(xù)漲，我還可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候真賣出去，再賺差額。

現(xiàn)在北上廣有很多人在這么做，這就是次貸危機(jī)的來源。

在令所有預(yù)言和詛咒樓價(jià)下跌者紛紛折戟之后，中國妖魔樓市終于進(jìn)入最后的瘋狂時(shí)刻，正如A股上證指數(shù)在2015年6月攀上5000點(diǎn)——市場一邊是主力瘋狂地賣出套利；一邊是被逼空逼瘋的人放杠桿瘋狂買股！而央行現(xiàn)在的行為與當(dāng)時(shí)證監(jiān)會(huì)可謂如出一轍——給買房（股）者加杠桿！

樓市與股市冰火兩重天，只因政府有形之手的調(diào)控。跟去年A股國家牛類似，現(xiàn)在的人造房市異曲同工。

1、降首付=加杠桿

2、暫停開發(fā)新地塊=暫停IPO

3、契稅營業(yè)稅調(diào)整=降印花稅

4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點(diǎn)是牛市起點(diǎn)

5、深圳均價(jià)10萬=全通教育500元

6、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房=最后的散戶進(jìn)場

樓市這股瘋漲的妖風(fēng)是從深圳刮起來的！2015年，深圳樓價(jià)高歌猛進(jìn)，12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%，而僅一河之隔的香港，樓市冷風(fēng)驟起，這成了中國樓市奇特的一幕。

而今年初以來，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染一線和省會(huì)城市！這到底是為什么？

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，香港二手住宅價(jià)格去年第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來的最大季度跌幅。

1月20日，香港地產(chǎn)四大家族之一、恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的半山豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。與此同時(shí)，地價(jià)下跌更猛。

2月12日，香港地政總署公告顯示，春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號(hào)的住宅用地，其樓面價(jià)僅每平方1.98萬港元，與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價(jià)格大幅下跌了近7成。這僅相當(dāng)于北京六環(huán)邊一幅地塊價(jià)格的一半。

香港樓價(jià)地價(jià)下跌是因?yàn)橥赓Y和港資不看好香港和大陸未來經(jīng)濟(jì)，以李嘉誠為代表的資本大佬正向外轉(zhuǎn)移資本。這個(gè)大背景深圳也在其中，并無本質(zhì)差別。

香港與深圳的差別有兩個(gè)：

1、香港商業(yè)銀行都是私有的，且經(jīng)歷過多輪樓市暴跌周期，因此其老板對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)十分警惕，一旦大勢不秒，就收縮貸款。而深圳的商業(yè)銀行大多是國有控股的，且沒有經(jīng)歷過樓市崩盤的慘痛教訓(xùn)，特別是如果銀行的高層主管或親友手里面也有大量的房產(chǎn)需要變現(xiàn)，則他們難免有放水放貸的沖動(dòng)；

2、香港貨幣自由兌換，可自由離境，市場傳導(dǎo)機(jī)制效率高；而深圳居民貨幣兌換有限額，難以自由離境。不過，有一種人例外，即在深圳開公司的香港、外資老板（或在海外有貿(mào)易公司的珠三角老板），他們?cè)谏钲趦?nèi)地有公司（工廠），有房產(chǎn)，有外貿(mào)業(yè)務(wù)。

據(jù)一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年內(nèi)地其他一線城市房價(jià)受到抑制，而獨(dú)有深圳房價(jià)大幅上漲，就是由這批有房有公司的香港人開始炒起來的，賣房者大多是這些老板，買房者很多是這些老板們的保姆或司機(jī)，老板和保姆、司機(jī)簽個(gè)假的勞動(dòng)合同和收入證明，老板墊付首付，房產(chǎn)高價(jià)轉(zhuǎn)讓后，銀行再貸七、八成貸款給老板，這樣老板房產(chǎn)相當(dāng)于拿到房價(jià)大幅上漲后70-80%的貸款，這個(gè)貸款比例遠(yuǎn)高于常規(guī)住房抵押貸款的50%。

老板們拿到這些人民幣房款后，通過貿(mào)易通道出境，兌換為美元，再坐等人民幣貶值。而對(duì)于司機(jī)和保姆來說，他們也無所謂，反正先住上豪宅享受著再說。這種模式相當(dāng)于把銀行貸款套出來，大大增加了商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

如此一來，深圳房價(jià)的惡性上漲，又反過來對(duì)于剛需者形成了極大的逼空壓力，他們害怕在過去多年房價(jià)上漲后，未來房價(jià)漲得更多，更買不起房，在對(duì)過去一再錯(cuò)失買房機(jī)會(huì)極為懊悔和十分擔(dān)心未來的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買房，就如同去年A股5000點(diǎn)以上加杠桿買股票的人一樣，這樣就推動(dòng)深圳整個(gè)樓市的全面上漲。

作為這種獨(dú)特深圳樓市現(xiàn)象的印證，根據(jù)各地人民銀行的數(shù)據(jù)，2014年深圳住房貸款余額達(dá)到了5299億元，超過了北京的4521億元，而深圳房貸與總貸款的比重更高達(dá)22.41%，分別是上海的1.7倍和北京的2.25倍。

而在2015年深圳更是杠杠上加杠桿，特別是在9月30日的房貸新政通知后，深圳該項(xiàng)貸款連續(xù)增長三個(gè)月，投放額分別為 77.5、110.1 及 163.5 億元，環(huán)比分別增長 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房貸余額已經(jīng)鐵定越過6000億元。

這種并不正常的深圳爆炒樓價(jià)套貸的方式，在2016年以來有向全國一線和省會(huì)城市蔓延的趨勢。去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在不實(shí)施限購（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外）的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例降至25%，商業(yè)銀行還可以自主下浮5%。

今年2月26日，央行行長周小川在上海明確表態(tài)：個(gè)人住房加杠桿邏輯是對(duì)的。住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。首付比例降低是有空間的。今后可能會(huì)考慮給銀行更多自主權(quán)，讓他們來制定首付比、利率。

這就給了其它一線和省會(huì)城市復(fù)制深圳套利模式打開了空間。因?yàn)楦鞯囟加泻芏嗥髽I(yè)家、政府官員手中擁有大量房產(chǎn)，他們很匱乏現(xiàn)金，也可以找保姆、司機(jī)和熟人高價(jià)購買自己的房子，從商業(yè)銀行套取貸款。從而將自己手中的積壓房產(chǎn)脫手，而給剛需購房者套上絞索，也將商業(yè)銀行拖進(jìn)了放貸違約高風(fēng)險(xiǎn)的泥潭。

樓市的最后瘋狂上漲將對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步釜底抽薪，當(dāng)40%的上市公司的年利潤不足購買北上深的一套好房。當(dāng)高房價(jià)極大地推高了土地、勞動(dòng)力成本，實(shí)業(yè)精神和科技創(chuàng)新將受到致命打擊，在外部美國再工業(yè)化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻于把資本向海外趕！

由于房產(chǎn)在中國國民財(cái)富中所占的份額最大，約占50%左右，房產(chǎn)的大幅上漲意味著人民幣的國內(nèi)購買力相應(yīng)貶值，這在外匯市場人民幣對(duì)美元硬扛高位的情況下，再加上一月份商業(yè)銀行貸款達(dá)到了驚人的2.51萬億元、人民幣降準(zhǔn)降息，這都將加大人民幣對(duì)外高位和國內(nèi)持續(xù)貶值的價(jià)值反差，大大增加人民幣貶值的壓力！

誠然，樓價(jià)大漲產(chǎn)生巨大誘惑，使國內(nèi)現(xiàn)金流去追捧房產(chǎn)，可以遏制居民以人民幣換美元，減少因?yàn)榇嗽�因的外匯儲(chǔ)備的減少。這在客觀上將為國內(nèi)外資企業(yè)以人民幣換美元讓道，中國的外匯支付項(xiàng)中，除了約1.1萬億美元的短期債務(wù)外，約1萬億美元的對(duì)外許諾投資外，最大的潛在支出項(xiàng)是外商直接投資（本金2.83萬億美元，考慮到它從1990年代中期就大規(guī)模流入中國，這么多年的商業(yè)利潤和匯率利潤，本金利潤很可能超過5萬億美元），截止2016年1月份，中國央行公布的外儲(chǔ)余額為3.23萬億美元，即便其中沒有賬務(wù)作假和呆壞賬，也不足以支付FDI戰(zhàn)略性外流。

樓價(jià)大漲的另一個(gè)客觀結(jié)果是，居民大量的流動(dòng)性被鎖死在樓市里，這使得老百姓購買人民幣黃金、白銀等貴金屬的資金大為縮水。倘若未來人民幣大幅貶值，則國內(nèi)百姓通過購買人民幣黃金白銀，在寒冬抱團(tuán)取暖對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的最后一條路也被堵死。

總而言之，這一輪的樓市放貸款杠桿暴漲，與2015年上半年股市放貸款杠桿暴漲有著驚人的相似。

不同之處有兩個(gè)：

1、樓市的財(cái)富總規(guī)模約是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆轍，其破壞力要大10倍；

2、股市里放杠桿者尚屬少數(shù)，而買房者絕大多數(shù)都放3-5倍杠桿，一旦樓價(jià)如股市那樣大跌50%，則其制造百姓負(fù)資產(chǎn)的規(guī)模何止10倍于股市！

小編原本已經(jīng)不想再寫這種不討好的文章了，但最近實(shí)在看不過眼了，還是要提醒一句——瘋狂過后必定是悲哀！我不想說二三十年內(nèi)，中國房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破，但千萬別拿著全部積蓄，再加上貸款二三十年去賭，一旦出現(xiàn)問題，你就什么都沒有了......