一線樓市緣何突然瘋漲？房?jī)r(jià)未來怎么走？

PARADISEBIRD

　　▲如果你最近關(guān)注新聞，就知道☝以上照片中的人們不是著急看什么精彩的演出，而是在——“搶房子”。

　　近日，沉寂許久的一線樓市突然“火”起來：上海某高檔樓盤推出的352套房源當(dāng)天銷售一空，每套房銷售均價(jià)接近千萬(wàn)元；深圳、南京等城市出現(xiàn)“裹棉被排隊(duì)”的“漏夜搶房”景象；北京房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，房產(chǎn)交易中心人滿為患。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”也從側(cè)面印證了這一火爆態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30％，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7％，上海和北京分別以21.4％和11.3％的漲幅緊隨其后。

　　2月份，暴漲的態(tài)勢(shì)更加明顯。中原地產(chǎn)二手住宅交易價(jià)格指數(shù)顯示，2月份上海、深圳二手房交易價(jià)格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創(chuàng)下月漲幅近10年單月最高紀(jì)錄，并接棒深圳領(lǐng)漲一線城市。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)看，2月22日至28日，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市合計(jì)簽約住宅達(dá)到了6.2萬(wàn)套，環(huán)比平均漲幅達(dá)到了68%，其中最火爆的是二線城市，環(huán)比漲幅高達(dá)92.4%，一線城市漲幅達(dá)到了78%。

　　“原本仍處淡季的正月，復(fù)蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔(dān)心后市看漲、急著簽約，不少業(yè)主已上調(diào)售價(jià)，幅度普遍近5％。而在京滬等地，整體市場(chǎng)變化也在心理層面對(duì)緊張的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步施壓，如上海一套二手房，春節(jié)后業(yè)主漲價(jià)70萬(wàn)元，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價(jià)�！敝薪闄C(jī)構(gòu)豪世華邦區(qū)域經(jīng)理劉輝說。

　　與此同時(shí)，三四線樓市依然深陷泥潭，去庫(kù)存乏力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房?jī)r(jià)分化走勢(shì)也在加劇。大部分三四線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

Q

一線樓市緣何突然瘋漲？

是市場(chǎng)需求使然還是非理性因素的作祟？

樓市“冰火兩重天”的情況又該如何扭轉(zhuǎn)？

1一線樓市上漲的背后

　　“樓市去庫(kù)存是今年五大結(jié)構(gòu)性改革之一。近期我國(guó)出臺(tái)了一系列旨在去庫(kù)存的稅收信貸政策，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。從目前情況看，政策的紅利激發(fā)了市場(chǎng)的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn)化改革的推進(jìn)，人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛�！泵裆�銀行首席研究員溫彬指出。

　　是什么推動(dòng)本輪一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，一是信貸的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示：1月新增人民幣貸款達(dá)到2.51萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)按揭增長(zhǎng)明顯；二是隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，增加了部分之前無力購(gòu)房人群入市，也有利于樓市加速升溫；此外，當(dāng)前投資渠道有限、一線城市“地王”出現(xiàn)等因素也助推了市場(chǎng)進(jìn)一步高漲。

　　在張大偉看來，此輪房?jī)r(jià)上漲之風(fēng)起于二手房。“目前，一二線城市二手房成為市場(chǎng)的主流，其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫(kù)存低，杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫(kù)存量已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，北京上海等城市的庫(kù)存也持續(xù)低位，這種情況造成了市場(chǎng)容易被刺激從而形成上漲�！睆埓髠ブ赋�。

　　面對(duì)火熱的樓市，28日，上海住建委表示，上海將繼續(xù)按照“三個(gè)為主”的原則，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，支持自住和改善性住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　事實(shí)上，此前江西、山西、山東及寧夏等地均發(fā)布了關(guān)于去庫(kù)存的相關(guān)政策，這一任務(wù)已成為各個(gè)省份今年工作的重中之重。有消息稱，深圳也將提高外地人購(gòu)房門檻。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，這表明地方政府為了抑制過熱房?jī)r(jià)及瘋狂投資的政策初衷及導(dǎo)向沒有變，將有益于樓市發(fā)展。

2辣評(píng)：房市在步股市后塵？

　　有專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)之所以日趨活躍，是因?yàn)橛性S多沒有資金支持、或后續(xù)資金沒有保證的購(gòu)房者進(jìn)入了房市。這些購(gòu)房者中，起碼有三成是通過中介公司的資金杠桿來完成購(gòu)房交易的。據(jù)房產(chǎn)中介公司對(duì)其相關(guān)金融產(chǎn)品的介紹可知，鏈家中介的房產(chǎn)，約有2100億元使用了杠桿成交；房天下中介出售的房產(chǎn)，有約2000億元以杠桿完成；而我愛我家也有約800億元杠桿用于中介出售房產(chǎn)……據(jù)此可以推算，整個(gè)中介行業(yè)通過“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的成交金額或已超過1萬(wàn)億元！

　　而問題正在于，這些所謂“場(chǎng)外配資”的資金來路可疑，部分資金以違規(guī)手段籌措，又以違規(guī)渠道入市，其高杠桿率是以不斷推高利率的拆東墻補(bǔ)西墻模式維持，一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂便有可能導(dǎo)致整個(gè)資金鏈條的崩解碎裂，因而風(fēng)險(xiǎn)極大。最近一線城市、甚至部分二線城市的房?jī)r(jià)脫韁瘋漲，正是在這種短期交易型行為推動(dòng)下的上漲。隨房?jī)r(jià)上漲，首付款融資和個(gè)人按揭貸款的規(guī)模也將呈擴(kuò)大趨勢(shì)，由此反過來又助推“場(chǎng)外配資”規(guī)模的擴(kuò)大……這種由“場(chǎng)外配資”所形成的杠桿疊加，具有引爆美國(guó)金融危機(jī)的房產(chǎn)次貸特征。

　　有媒體報(bào)道稱，上海市住建委官員透露說，按照目前所掌握的情況推斷，鏈家僅在上海一個(gè)城市就在約3000套房屋使用了金融杠桿，這至少涉及3000組家庭，加上一環(huán)扣一環(huán)的連環(huán)配資，其所波及的家庭超過3000組家庭……不僅如此，鏈家等中介公司紛紛推出其金融產(chǎn)品，其本身及背后的理財(cái)公司，正是在金融監(jiān)管手段匱乏，監(jiān)管松懈的空當(dāng)，助推房地產(chǎn)證券化。

　　房地產(chǎn)證券化，是“場(chǎng)外配資”規(guī)模日益擴(kuò)大的大背景。在缺乏監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)證券化也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿期的資金運(yùn)行模式。大量高杠桿和疊加杠桿的“場(chǎng)外配資”支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大隱患。

3房產(chǎn)調(diào)控呼喚差異化

　　一二線城市樓市急劇回暖的同時(shí)，三四線城市樓市卻冷若冰霜。溫彬認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局，即總體供需平衡，但結(jié)構(gòu)上，收入水平較高、人口流入量大的一線城市，政策利好刺激了購(gòu)房需求；而在三四線城市受經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響，市場(chǎng)處于供大于求的狀況，政策的刺激作用相對(duì)有限。

　　值得警惕的是，短期爆發(fā)導(dǎo)致的市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越大。張大偉認(rèn)為，分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的“地王”對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，未來一年二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。溫彬也指出，任何一種價(jià)格上漲都有合理的成分，但同時(shí)也不排除投機(jī)的因素。平穩(wěn)、健康運(yùn)行的樓市是市場(chǎng)樂見的，但往往在具體運(yùn)行過程中會(huì)出現(xiàn)投機(jī)因素，帶來局部地區(qū)、某一時(shí)間段的非理性上漲，給市場(chǎng)發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“必須看到中國(guó)城市間的發(fā)展的地區(qū)差異，相關(guān)房地產(chǎn)政策不能‘一刀切’，要堅(jiān)持因地施策、分類調(diào)控的原則，對(duì)不同發(fā)展水平、不同市場(chǎng)需求的城市實(shí)施差異化的調(diào)控手段，只有這樣才能有效避免局部地區(qū)房?jī)r(jià)非理性、投機(jī)性上漲的現(xiàn)象�！睖乇蛑赋�。

　　溫彬判斷，短期看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)仍將處于活躍狀態(tài)；長(zhǎng)期看，隨著對(duì)政策的消化，在剛性需求集中釋放后，一線城市交易量和價(jià)格環(huán)比將出現(xiàn)不同程度的回落。值得注意的是，相關(guān)部門要注意防控風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)一些投機(jī)性買房，尤其是利用購(gòu)房低門檻的機(jī)會(huì)，加大杠桿進(jìn)行炒房的行為，如虛開收入證明申請(qǐng)貸款等行為要及時(shí)控制、有效防范。對(duì)于普通民眾而言，則要量力而行、保持理性�！�